Kasia i Tomek szczęśliwi nowożeńcy postanowili wspólnie kupić mieszkanie. Agencja nieruchomości, bank, notariusz... Co? Gdzie? Jak? Ile?  Dlaczego? Kiedy? Po licznych wizytach mieszkań, dyskusjach, analizach, konsultacjach, kalkulacjach... udało się!  Wspaniała lokalizacja, piękne kondominium, oferta złożona, finansowanie potwierdzone. Kasia i Tomek wspólnie nabyli pierwsze mieszkanie.  

Szczęśliwi nowożeńcy wybierają kolory ścian, meble do ich wspólnego apartamentu. Wnikliwie analizują Declaration De Copropriete (Deklaracja Własności). Proste przyjemności, codzienne czynności. 

Kim jest syndyk, zarząd, zgromadzenie właścicieli, co należy do Kasi i Tomka, kto dba o ogród, kto odśnieża, kto ponosi koszty i jakie, co z naprawami, jaki kolor fasady, co można instalować na balkonie, kto decyduje, kto za co odpowiada, kto ponosi odpowiedzialność i za co.  

Z każdym dniem lista pytań robi się coraz dłuższa. 

Deklaracja współwłasności jest umową, która organizuje i reguluje życie zbiorowe współwłaścicieli i mieszkańców budynku. Umowa ta określa w szczególności ich prawa i obowiązki. Dokument ten musi być sporządzony i przyjęty przez notariusza. Oświadczenie o współwłasności jest często podpisywane przez promotora, który występuje jako jedyny właściciel lub czasami przez współwłaścicieli, którzy chcą poddać swój budynek (stanowiący współwłasność) reżimowi współwłasności rozdzielnej. Wierzyciele hipoteczni również podpisują deklarację. Dokument ten musi następnie zostać opublikowany w księdze wieczystej. Jego publikacja powoduje powstanie współwłasności i syndyka. Każdy nowy współwłaściciel jest zobowiązany do jej uszanowania. 

Współwłasność jako przeciwieństwo prawa własności, jest prawem własności dzielonym przez kilka osób na tej samej rzeczy.

Rodzaje współwłasności: 

• proprieté indivise (łączna/niepodzielna)
• proprieté divise (w częściach ułamkowych / rozdzielna). 

Współwłasność niepodzielna

We współwłasności niepodzielnej każdy właściciel posiada określony procent całej nieruchomości. Żadna część własności nie należy wyłącznie do jednego ze współwłaścicieli. Nie ma fizycznego podziału rzeczy. 

Kasia i Tomek wspólnie są właścicielami mieszkania. Współmałżonkowie są łącznymi właścicielami całego mieszkania. Jednocześnie mieszkanie stanowi część prywatna we współwłasności budynku. Kasia i Tomek posiadają również udziały w częściach wspólnych budynku. 
 

Współwłasność rozdzielna 

Aby ustanowić taką współwłasność, budynek dzieli się na części wspólne i prywatne, z których każda ma swój numer działki, zwany numerem kadastralnym.  We współwłasności podzielonej każdy współwłaściciel posiada wyłączne prawo własności do swojej części prywatnej oraz udział w częściach wspólnych. Te części wspólne są niepodzielną własnością współwłaścicieli.
 

Le Syndicat / The Syndicate /Syndyk 

Konsorcjum współwłaścicieli / Wspólnota mieszkaniowa działa jako osoba prawna zrzeszająca wszystkich współwłaścicieli budynku, a nie każdego z osobna. Kodeks cywilny Quebec stanowi, że syndykat powstaje z mocy prawa z chwilą publikacji oświadczenia o współwłasności w księdze wieczystej Quebec. Dzięki kompetencjom nadanym Wspólnocie mieszkaniowej przez prawo i wykonywanym przez jej dwa organy decyzyjne, Zarząd i Zgromadzenie Współwłaścicieli, wyraża ona w ten sposób autonomię wspólnoty współwłaścicieli. Majątek wspólnoty mieszkaniowej różni się od majątku każdego współwłaściciela. Mimo zbiorowego charakteru tego rodzaju współwłasności ustawodawca nie przypisał syndykowi własności części wspólnych, która dzieli się między współwłaścicieli według względnej wartości ich udziałów we współwłasności.

W następnej części wyjaśnimy co kryje się za terminami Conseil d'administration (Zarząd) oraz Assemblée de copropriétaire (zgromadzenie współwłaścicieli). 
 
 

Ewelina Piwowar 

Ewelina Piwowar - adwokat. Kontakt: piwowar.avocate@gmail.com